L’investissement immobilier fait rêver les français. On y voit un placement sûr qui peut être transmis à nos enfants On apprécie aussi le fait d’avoir un revenu complémentaire pour la retraite. Cependant, les épargnants ne doivent pas surestimer la rentabilité de leur placement où se grefferont de multiples frais. Et si l’envolée des prix a permis de belles plus-values, rien n’assure que cela va durer… Avant de vous lancer, faites donc vos comptes pour bien acheter.

Quelques chiffres pour commencer

55.2% C’est la proportion de petits logements (studio, une pièce, 2 pièces)

38.7% C’est la proportion des 3 et 4 pièces

6.1% C’est la proportion dess 5 pièces et plus.

Source : Observatoire Clameur, Proportions mises en location en France, en août 2015.

Les bonnes raisons pour se lancer

L’investissement immobilier avait perdu de son attrait avec la loi Duflot qui imposait de nombreuses contraintes aux propriétaires. Mais peu à peu le gouvernement revoit cette loi pour la redynamiser.

Ainsi les prix se stabilisent et les ventes repartent. On a tous remarqué que depuis 2011, les prix d’appartements anciens  on baissé en moyenne de plus de 7%, selon une récente études des notaires. Les ventes repartent car aujourd’hui, les vendeurs ont pris conscience qu’ils devaient accepter de réduire leur prétentions pour trouver des acquéreurs.

Aussi l‘apport personnel devient limité, grâce à l’emprunt. En effet pour financer votre investissement, vous avez tout intérêt à emprunter, les loyers vous aideront à tout rembourser. Votre investissement s’auto-financera en partie et vous pourrez réduire votre imposition grâce aux intérêts du crédit des revenus locatifs imposables déclarés, tout comme déduire les frais de dossier ou d’inscription hypothécaire.

Le neuf ou l’ancien ?

L’Etat encourage, réductions fiscales à l’appui, l’investissement locatif dans le neuf pour soutenir l’activité du bâtiment. Mais l’ancien a également des avantages pour réussir un bon placement.

Dans le neuf, bénéficier d’une réduction d’impôt : Grace aux dispositifs Pinel qui a remplacé le Duflot, acheter un logement neuf (ou fiancer une construction de maison) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Cependant il faut remplir les conditions pour profiter de la réduction d’impôt. vous devez en outre respecter des plafonds de loyers, variables selon les zones. Renseignez-vous auprès de l’Adil que les plafonds en vigueur là où vous souhaitez investir.

Il faut accepter une perte de rentabilité. Les plafonds de loyers sont plus ou moins éloignés des prix réels du marché selon les emplacements. « Le principe général est qu’ils soient de 20% inférieurs au loyers libres » explique Etienne Le Dû, juriste à Anil. Parfois, vous devrez donc accepter une perte de rentabilité en louant votre bien moins cher en contrepartie de l’économie d’impôt.

Neuf ou ancien, profitez de tous les atouts ! En général plus cher à l’achat que l’ancien, à emplacement équivalent, le neuf offre souvent une meilleure répartition de l’espace que les logements anciens. Les espaces sont optimisés et plus fonctionnels.

En tout cas il faut savoir choisir l’ancien au bon endroit. « Il ne faut pas confondre défiscalisation et investissement immobilier« , estime le directeur exécutif de Laforêt. Le neuf est très efficace pour obtenir une réduction d’impôt, mais l’ancien est mieux adapté à l’investissement immobilier.